دستور و حکم تخلیه فوری مستاجر و شرایط و مراحل قانونی آن

یکی از دعاوی که حجم پرونده های زیادی را در مراجع به خود اختصاص می دهد دعوای تخلیه عین مستاجره می باشد.دعوای تخلیه یا تخلیه ید در صورتی رخ می دهد که مستاجر با رضایت مالک در ملک او ساکن باشد در تعابیر عامیانه به دعوای تخلیه ید، تخلیه هم گفته می شود بنابراین در خصوص تصرف عدوانی از عنوان تخلیه ید استفاده نمی شود.دعوای تخلیه عین مستاجره ناشی از پایان یافتن زمان اجاره و مسائل دیگر که مابین موجر و مستاجر حاصل شده است می باشد .براساس مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سال 1376: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و بوسیله ی دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود. پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر یا قائم مقام قانونی وي تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجراي ثبت  و در اجاره با سند عادي پس از تقدیم تقاضاي تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی انجام خواهد گرفت.در این مقاله به تخلیه فوری مستاجر و شرایط و مراجع رسیدگی به آن می پردازیم.

شرایط تخلیه فوری مستاجر

دعوای تخلیه فوری مستاجر  یا حکم تخلیه زمانی مصداق پیدا می‌کند که روابط موجر و مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد یعنی اجاره در سال 1376 و یا بعد از آن منعقد شده باشد و شرایط خاص آن قانون در قرارداد طرفین حکم فرما باشد.
برای اینکه موجر بتواند مطابق قانون تقاضای صدور دستور تخلیه فوری بنماید باید شرایطی فراهم باشد که عبارتند از: 

1. اجاره نامه مدت داشته باشد 
2. اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد
3. هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر رسیده باشد
4. هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد
5. مدت اجاره تمام شده باشد.
6. مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود یا در حساب دادگاه تودیع شود.
7. احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر

در واقع جمع شرایط بالا است که به موجر حق استفاده از دستور تخلیه را می‌دهد و چنانچه هر کدام از شرایط بالا وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر وجود نخواهد داشت. 
البته نکته ای که باید بدان توجه کرد این است  که عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی منعقد شود. در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایط فوق و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام او با تقدیم دادخواست، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری  صورت خواهد پذیرفت. اما در عقد اجاره با سند رسمی چنانچه مستأجر پس از منقضی شدن مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت صورت خواهد پذیرفت.
نکته :در خصوص تخلیه ملک در  شرایط کرونا باید گفت که با توجه به مصوبه شورای حل اختلاف ،اگر ثابت شود که موجر به منزل و ملک خود نیاز داشته و مستأجر تخلفاتی بر اساس قرارداد مرتکب شده است، قاضی می‌تواند دستور تخلیه فوری در زمان کرونا صادر کند.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه ملک

برای اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه وجود ندارد. در این مورد یک مامور ابلاغ موظف می شود که ظرف ۲۴ ساعت دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ و از او رسید دریافت کند. در صورتی که مستاجر از ارائه رسید سر باز زند، مامور این موضوع را در ابلاغ نامه قید می کند و ظرف سه روز اقدام به اجرای مفاد دستور می نماید. دستور تخلیه حتی در صورت عدم حضور مستاجر در داخل خانه و وجود اسباب و وسیله های او در آنجا نیز انجام می شود و مامور با تخلیه محل دستور انتقال اثاثیه به نزدیکترین انبار عمومی را می دهد.
اما در مورد حکم تخلیه برای اجرای حکم، صدور اجراییه که بر اساس دادخواست موجر صادر و به مستاجر ابلاغ می شود ضروری است. مستاجر در این حالت موظف است تا ۱۰ روز پس از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه و از آن خارج شود. در صورتی که در ظرف این مدت مستاجر تخلیه ملک را انجام ندهد این کار از طریق دادگاه صورت می پذیرد. در این حالت صاحب ملک مبلغ ودیعه اجاره اخذ شده از مستاجر را به حساب سپرده دادگستری واریز می کند و اقدام به اجرای حکم تخلیه به دست مامور قانون انجام می شود.
با توجه به تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در نحوه اجرا، در صورتی که شرایط لازم را برای اخذ دستور تخلیه داشته باشید بهتر است اقدام به اخذ دستور تخلیه نمایید تا در سریع ترین زمان ممکن مراتب قانونی تخلیه ملک شما صورت پذیرد چرا که طی مراحل قانونی و اجرای حکم تخلیه پروسه ای زمانبر تر از صدور و اجرای دستور تخلیه است.
بنابراین، تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه شامل موارد زیر می شود:

1. سریع بودن دستور تخلیه، همانطور که بیان شد دستور تخلیه در قالب دستور قاضی است و بسیار سریع صورت می‌گیرد و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نمی‌باشد. 
2. پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر مکلف است ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
3. صدور دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره می باشد.

مراحل گرفتن دستور تخلیه فوری

مراحل گرفتن دستور تخلیه فوری از قرار ذیل است:
   1  . مراجعه به شورای حل اختلاف 
مرجع رسيدگي به دعاوي موجر و مستاجر شوراي حل اختلاف مي باشد به همین منظور موجر می بایست به شورای حل اختلاف صالح مراجعه نماید.
   2 . ارائه مدارک مورد نیاز :مدارم مورد نیاز از قرار ذیل است:

• اصل سند ملک مورد اجاره
• اصل اجاره نامه 
• شناسنامه و کارت ملی
• اصل وکالت نامه (در صورت پیگیری توسط وکیل) 

   3  . تشکیل پرونده: در این مرحله مدارک لازم را به واحد تشکیل پرونده تسلیم نموده و نسبت به تکمیل فرم پيش نويس دادخواست دستور تخليه اقدام نمایید.
در اين مرحله كارشناسان شورا پس از اطمينان از مدارك هويتي ، اصالت سند و اجاره نامه، پرونده درا ثبت مي نمایند
نكته:  دریافت  دستور تخلیه بدون مهر دفتر املاک نیز ممکن می باشد.
   4  . ارجاع پرونده به شعبه:پس از ثبت پرونده، پرونده به شعبه ای از شورا منتقل می شود تا نسبت به پرونده رسیدگی لازم انجام گیرد.در تمام مراحل دریافت دستور تخليه اصولا نيازي به حضور مستاجر در دادگاه نيست و قانون او را از همان ابتدا محكوم به تخليه ي ملك مسكوني مي داند.
   5  . دريافت حكم شعبه و ارجاع به اجراي احكام:در این مرحله شعبه شورا پس از اطمینان از اینکه تاریخ قرارداد اجاره پایان یافته و شرایط کلی اجاره نامه صحیح است ،دستور تخلیه را صادر نموده و جهت اجرا به اجرای احکام ارسال می شود.
   6  . دريافت ابلاغ ٧٢ ساعته از اجراي احكام :پس از تکمیل پرونده اجرایی،برگه اي تحت عنوان اخطار ٧٢ ساعته به مستاجر ابلاغ مي شود. كه ظرف مدت ٧٢ ساعت بايد آپارتمان مورد تصرف را تخليه و به موجر تحويل نمايد. اين اخطار از طرف قاضي شورا به كلانتري مربوطه براي ابلاغ نوشته مي شود.
در اين مرحله يا كلانتري خود بدون حضور موجر اخطار را ابلاغ مي نمايد و يا يكي از پرسنل خود را براي ابلاغ دستور قضايي با موجر همراه مي كند و رسما به مستاجر ٧٢ ساعت مهلت داده مي شود.
   7  . بازگشت نتيجه ابلاغيه به اجراي احكام:  در این مرحله نتیجه ابلاغ کلانتری که به موجب آن موجر موظف به تخیله ظرف 72 ساعت می باشد به اجرای احکام فرستاده می شودو ٣ روز مهلت مستاجر از همان لحظه ابلاغ شروع مي شود. 
نكته :امکان دادن مهلت بیشتر توسط شورا به مستاجر تحت شرایط خاصی وجود دارد ،بنابراین مهلت 3 روزه مطلق نمی باشد.
   8  . درخواست اجراي حكم تخلیه:در صورتی که مستاجر بعد از مهلت 72 ساعته ملک موجر را تخلیه نکند،موجر مي تواند درخواست اجراي حكم را داشته باشيد که در این صورت موجر  بايد يك وقت براي اجرا بگيريد. ممكن است ٢-٣ روز يا چند هفته  طول بکشد و بسته به شلوغي نوبت ها دارد. در اين مرحله يك نامه از طرف قاضي اجراي احكام براي حضور ماموران نيروي انتظامي در روز مشخص شده براي اجراي حكم به موجر داده مي شود.
   9  . اجراي حكم تخلیه:در روز اجرا ماموران نيروي انتظامي به همراه دادورز شورا در محل حاضر مي شوند. ماموران دستور دارند هر فردي كه مانع اجراي مراحل دستور تخليه شود را بازداشت و به دادسرا معرفي نمايند. اگر مستاجر در را باز نكند و يا در منزل نباشد با هماهنگي قبلي و حضور نماينده دادستان كليد ساز مي تواند درب را باز كند. در پايان افراد متصرف موظف به تخليه ملك و تحويل كليد به موجر مي باشند. اگر كسي هم در ملك حضور نداشته باشد وسايل مستاجر صورت جلسه مي شود و يا به انبار هاي دادگستري انتقال داده مي شود و يا به عنوان حافظ اموال تا زمان حضور مستاجر تخليه شده به موجر تحويل مي شود.

گرفتن حکم تخلیه فور ی مستاجر چقدر زمان می برد؟

درخصوص اینکه دریافت حکم تخلیه مستاجر توسط موجر چقدر زمان می برد باید گفت که زمان دقیقی قابل مشخص نمی باشد ولی اصولابرای دستور تخلیه و تخلیه فوری زمانی حدوداً یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید تا حدود یک سال هم طول بکشد.
نکته :  ذکر این نکته لازم است که زمان های مشخص شده در قسمت بالا تقریبی می باشد و ممکن است در عمل طول یک دادرسی بیشتر یا کمتر باشد.

بیشتر بخوانید: كميسيون ماده ١٢ قانون زمين شهری

مدت زمان تخلیه ملک بعد از ابلاغ حکم

پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، به درخواست موجر اجراییه صادر شده و به مستأجر ابلاغ می‌شود. مستاجر باید ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه کند. در غیر این‌صورت، دادگاه اقدام به تخلیه ملک می‌نماید. برای اجرای حکم تخلیه، موجر باید ودیعه مستاجر را به حساب سپرده دادگستری واریز کرده باشد.
نکته:برای اجرای حکم تخلیه لازم است که ابتدائا موجر پول پیش یا ودیعه مستاجر را به حساب سپرده دادگستری واریز کرده باشد.

هزینه دادرسی دعوای تخلیه فوری ملک

دعاوی به دو دسته مالی و غیرمالی تقسیم می سشوند در خصوص دعاوی مالی هزینه دادرسی ثابت نبوده و بسته به خواسته متغیر می باسد اما در خصوص دعاوی غیرمالی هزینه دادرسی ثابت می باشد با توجه به اینکه دعوای تخلیه فوری ملک ازجمله دعاوی غیرمالی است هزینه دادرسی آن برابر دعاوی غیرمالی می باشد.

مرجع رسیدگی به تخلیه فوری ملک یا دستور تخلیه

دعوای تخلیه حسب مورد و بسته به نوع تخلیه ممکن است در یکی از مراجع زیر قابل پیگیری و طرح باشد :

1. شورای حل اختلاف
2. دادگاه عمومی حقوقی
3. اجرای ثبت

تنظیم دادخواست تخلیه فوری

جهت تنظیم دادخواست تخلیه فوری به نکات ذیل توجه شود:

1. رسیدگی به دادخواست تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
2. صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که قرارداد اجاره عادی باشد و امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد و قرارداد کتبی باشد و مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شده باشد و مدت به پایان رسیده باشد.بنابراین در خصوص قرارداد رسمی از طریق اجرای ثبت اقدام شود.
3. دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد.بنابراین در خصوص اماکن تجاری شورای حل اختلاف صالح نمی باشد.
4. تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست  بوده و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود این دعوی از جمله دعاوی غیر مالی است.
5. در صورتی که  موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد، می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا نموده و مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند.

نمونه متن دادخواست حکم تخلیه
خواهان :  موجر
خوانده:  مستاجر
وکیل یا نماینده قانونی : مشخصات وکیل یا وکلای دعاوی
خواسته یا موضوع و بهای آن : تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ اتمام مدت اجاره به شرح متن با احتساب کلیه خسارات ناشی از دادرسی از باب قاعده فقهی تسبیب
دلایل و منضمات دادخواست(مدارک): وکالت نامه ، فتوکپی مصدق سند مالکیت ، فتوکپی مصدق سند اجاره عادی شماره …. ، استعلام گردش ثبتی (در صورت نیاز) ، جلب نظر کارشناس رسمی(در صورت نیاز)

  شرح دادخواست 
ریاست محترم دادگاه عمومی ….
سلام علیکم احتراماً اینجانب …… وکیل پایه یک دادگستری به شماره پروانه …….. به وکالت از خواهان به استحضار می رساند:
به موجب یک جلد سند مالکیت به شماره پلاک ثبتی …. بخش ….. موکل بالاصاله مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت ……… متر مربع در ……………. می باشد.
به موجب قرارداد عادی اجاره به شماره …… تمامی پلاک ثبتی صدرالبیان از تاریخ ……. به مدت یکسال لغایت تاریخ ………. به خوانده محترم اجاره داده شده است.
با وصف انقضای مدت اجاره در مورخ ……………. خوانده از تخلیه عین مستاجره استنکاف می نماید.مراجعات مکرر موثر واقع نشده و خوانده حاضر به رفع تصرف و تخلیه عین مستاجره نمی باشد. علی هذا با تقدیم دادخواست حاضر و اسناد و مدارک و دلایل تصدیق شده ابرازی و استناداً به ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و در مقام رسیدگی به امر استماع خواسته و سپس صدور حکم به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه مورد استدعا است.

چگونه پرونده حکم تخلیه را به وکیل متخصص داداپ بسپاریم

پلت فرم داداپ  به منظور سهولت دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص ایجاد شده است تا کاربران بتوانند از بین وکلای متخصص وکیل مورد نظر خود را با در نظر گرفتن سابقه و حق الوکاله تعرفه شده در قسمت خدمات وکالتی حقوقی ، خدمات وکالتی دعاوی اجاره ، دستور تخلیه/حکم تخلیه انتخاب نمایند و از مشاوره حضوری یا غیرحضوری وکلا استفاده نموده و در صورت رضایت از شرایط  و حصول توافق پرونده خود را به وکلای داداپ بسپارند.شیوه انتخاب وکیل و ارجاع پرونده به وکیل مورد نظر در اپلیکیشن داداپ به صورت مرحله به مرحله شرح داده شده اشت.

بیشتر بخوانید: ماده 477 قانون آیین دادرسی حقوقی

مشاوره حقوقی داداپ در خصوص تخلیه ملک

مشاوره حقوقی داداپ در خصوص تخلیه ملک علاوه بر مشاوره حضوری در قالب مشاوره غیرحضوری و آنلاین نیز می باشد تا کابران بتواند به راحتی از دانش و تخصص وکلای باتجربه و متخصص داداپ استفاده نمایند. پلت فرم داداپ این امکان را برای کاربران فراهم کرده است تا با مشاهده سوابق،تخصص و تعرفه مشاوره هر وکیل ،کابران در انتخاب وکلا آزادی عمل بیشتری داشته و بتوانند با توجه به بودجه و پرونده  خود بهترین وکیل را انتخاب نمایند.
سخن پایانی
پایان یافتن مدت اجاره ای که براساس مقررات 1376 تنظیم شده باشد و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر،زمینه ساز تخلیه فوری یا دریافت حکم تخلیه خواهد شد.موجران و مستاجران در صورت بروز مشکل تخلیه بهتر است از مشاوره وکلای متخصص داداپ در زمینه اجاره و تخلیه ملک استفاده نمایند.