کمیسیون ماده 100 شهرداری ها

 کمیسیون ماده 100 بزرگ ترین مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی می باشد.کمیسیون ماده 100 در خصوص ساخت و ساز املاک می باشد در واقع افرادی که درگیر ساخت و ساز هستند با این کمیسیون آشنا می باشند.وظیفه این کمیسیون رسیدگی به تخلفات در حوزه ساخت و ساز می باشد،مقصود از تخلفات در این ماده عدم اخذ پروانه و یا ساخت و ساز خلاف پروانه صادر شده می باشد.البته اگر سازنده بعد از اینکه بنا ساخته شد بخش دیگری را به ساختمان و بنا اضافه کند نیز در این کمیسیون مورد بررسی قرار می گیرد. براساس  مادۀ 100 قانون شهرداری‌ها، مالکان اراضی و املاک واقع در محدودۀ خدماتی باید قبل از ساخت‌وساز از شهرداری‌ها پروانۀ ساختمان بگیرند و شهردار‌ی‌ها موظف هستند از طریق مأموران خود از عملیات‌ ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری کنند. در صورت خلاف این ماده، جلوی آن‌ها گرفته می‌شود و عاملان برای رسیدگی به کمیسیون مادۀ 100 ارجاع داده می‌‌شوند.

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

در کشور ایران و سایر کشورهای جهان قوانین خاصی درخصوص ساخت و ساز شهری وجود دارد که یکی از آن ها کمیسیون ماده 100 است. بر اساس این کمیسیون شهرداری ،هیچ مالک ساختمان یا زمینی نمی تواند بدون اخذ مجوز از شهرداری یا به عبارتی همان دریافت پروانه ساخت در محدوده شهری یا حریم آن به تخریب یا ساخت و ساز بپردازد و یا اینکه نسبت به تفکیک زمین و تغییر کاربری  اقدام کند.
در صورتی که فردی بدون دریافت پروانه به هریک از تخلفات مطروحه در ماده 100 شهرداری اقدام نماید شهرداری اختیار دارد که مانع از ساخت و ساز فرد شود و به توقف کردن این عملیات بپردازد. البته توجه داشته باشید که شهرداری تنها می تواند از اقدامات متخلفانه جلوگیری نماید اما در مورد تخریب یا جریمه فرد کمیسیون ماده 100 تصمیم گیری می کند.براین اساس:صاحبان املاک واقع در محدوده شهر، برای انجام هر نوع عملیات ساختمانی بایستی اقدام به اخذ پروانه نمایند و در صورت فقدان آن، ماموران شهرداری می توانند از ادامه فعالیت جلوگیری به عمل آورند.
شایان ذکر است ،در مواقعی که مأموران شهرداری به علت نبود پروانه از ادامه فعالیت ساختمانی جلوگیری می کنند؛ باید موضوع را ظرف حداکثر یک هفته از زمان جلوگیری از فعالیت ساختمانی، در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کنند.
این کمیسیون در اصل شامل دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر است که درابتدا پرونده ها توسط کمیسیون بدوی مطرح شده و مورد بررسی قرار می گیرد.
آرای بدوی کمیسیون ماده 100 شهرداری قابل اعتراض می باشد.در صورتی که شخصی نسبت به رای بدوی کمیسیون معترض باشد می تواند  تا 10 روز پس از بلاغ رای بدوی لایحه ای در این خصوص تنطیم نموده و ارائه دهد تا مجددا در کمیسیون تجدید نظر مورد بررسی قرار بگیرد. .پس از صدور رای در مرحله تجديد نظر كميسيون ماده ١٠٠ شهرداری، اصطلاحاً رای قطعی و قابل اجراست. امّا مطابق بند ٢ ماده ١٠ قانون تشكيلات و آيين دادرسی ديوان عدالت اداری مصوب ١٣٩٢، می توان به تصميم قطعی كميسيون ماده 100 شهرداری  در ديوان عدالت اداری اعتراض كرد.
رسيدگی در ديوان عدالت اداری ۲ مرحله ای و غير حضوری است. به اين معنی كه اعتراض به رای كميسيون ابتدا در مرحله بدوی مورد رسيدگی قرار می گيرد و پس از صدور رای ظرف مدت ٢٠ روز از تاريخ ابلاغ، قابل اعتراض در مرحله تجديد نظر است.مهلت اعتراض برای افراد مقیم 2 ماه می باشد.
نکته: ذینفع می تواند شکایتش از اعضاء کمیسیون را در سازمان تخلفات اداری مطرح کند و بعد از رسیدگی به موضوع پرونده، در دیوان عدالت اداری به طرح دعوی بپردازد.

انواع تخلفات ساختمانی در ساختمان ها 

انواع تخلفات از قرار ذیل است:

1. تغییرات در آپارتمان
2. تغییر نوع استفاده ساختمانی
3. تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری و.
4. استفاده حرف پزشکی از واحدهای مسکونی
5. احداث بالکن
6. احداث در مناطق ممنوعه
7. احداث بدون پروانه ساختمان
8. احداث ساختمان بیش از سطح مجاز
9. احداث اعیانی مغایر با نقشه و مفاد پروانه ساختمانی
10. احداث اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر از تراکم مجاز
11. احداث اعیانی بیشتر از ارتفاع مندرج در پروانه یا مغایر با ضوابط
12. احداث ساختمان طبق نقشه ولیکن در ملک دیگر یا در ضلع دیگر همان ملک
13. عدم رعایت عقب کشی املاک از برهای اصلاحی معابر و خیابانها
14. عدم رعایت بهداشت در ساختمان
15. عدم رعایت ایمنی بنا در ساختمان
16. عدم رعایت استحکام بنای ساختمان
17. اشرافیت به املاک و ساختمانهای مجاور

اعضا کمیسیون ماده 100 شهرداری چه  افرادی هستند؟

اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری از قرار ذیل هستند:
نماینده شورای شهر
نماینده دادگستری
نماینده فرمانداری
نماینده شهرداری
نکته: در بین اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری ،فقط نماینده شهرداری دارای حق رای نیست و باید به منظور ارائه توضیحات در جلسه حضور داشته باشد.

وظایف شهرداری در ارتباط با ماده 100 

شهرداری وظیفه دارد که مانع از ادامه ساخت و عملیات ساخت و ساز ساختمان هایی بشود که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه  ساخته می شود و این موضوع را در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح نماید تا چنانچه مالک نسبت به این مسئله اعتراضی دارد به صورت کتبی از خود دفاع نماید.رای کمیسیون بسته به تخلف صورت گرفته  می تواند مبتنی بر جریمه مالک و یا قلع و قمع بنا باشد.
بنابراین شهرداری در خصوص کمیسیون ماده 100 وظایفی از این قبیل دارد:

1. طرح موضوع و دعوا در کمیسیون ماده 100
2. ابلاغ تصمیم کمیسیون به مالک یا ذی نفع
3. اجرای آرای کمسیون ماده 100 شهرداری
4. تقاضای صدور رای تخریب از کمسیون نسبت به ذی نفعی که از پرداخت جریمه خودداری کرده 

وظایف مهندسان ناظر در ارتباط با ماده 100

مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.
هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.
شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده ۱۰۰ بمدت حداکثر ۶ ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند. مأمورین شهرداری نیز موکلفند در مورد ساختمانها نظارت کند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأمورین شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

وظایف دفاتر اسناد رسمی  در ارتباط با ماده 100

دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانهای گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تاتاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها (۲۴/۱۱/۱۳۵۵) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.

نحوه پیگیری اعتراض در  کمیسیون ماده ۱۰۰

پیگیری فرآیند اعتراض در این کمیسیون به صورت غیرحضوری بوده و نیازی به حضور مالک نمی باشد و در واقع دفاع مالک به صورت کتبی ارائه می شود اما این به معنای مانعیت از حضور ذی نفع و مالک نمی باشد.
بر اساس دستور وزارت کشور در جهت تضمین حقوق دفاعی متخلف:
از آن جایی که در حال حاضر صرفاً نماینده شهرداری از لحاظ قانونی حضور دارد ولی یکی از طرفین که متخلف است حضور ندارد و همین موضوع می تواند حقوق دفاعی شخص متخلف را با تضییع رو به رو کند؛ از طرف وزارت کشور توصیه شده است که از متخلف نیز دعوت به عمل آید.اما آنچه مهم است این است که  رویه به صورت غیرحضوری می باشد.
برای اینکه متخلف بتواند به صورت کتبی و در بازده زمانی 10 روزه از خود دفاع کند می بایست تخلف او به وسیله ابلاغ به اطلاع او برسد.
پس از اینکه متخلف از تخلف خود آگاهی یافت و ظرف مهلت 10 روز نسبت به دفاع اقدام نمود کمیسیون اقدام به تشکیل جلسه نموده و رای صادر می نمایدکه رای بدوی نامیده می شود و مالک می تواند ظرف مهلت  10 روز نسبت به این رای در کمیسیون تجدیدنظر که منصرف از اعضای پیشین می باشد اعتراض نماید.لازم به ذکر است که رای کمیسیون تجدیدنظر قابل پیگیری در دیوان عدالت اداری می باشد.پیگیری از طریق دیوان عدالت اداری در صورتی است که قوانین و مقررات نقض شده باشد و یا رای صادره برخلاف قانون باشد.
نکته :عدم توجه به مدارک و مستندات مالک هم موجب بی اعتباری رای کمیسیون ماده 100 شده و اعتراض قابل طرح در دیوان عدالت اداری می باشد.

پیگیری تخلفات درکمیسیون ماده ۱۰۰ 

برای پیگیری در خصوص  تخلفات مطرح شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری ها حالاتی چند قابل تصور است که در ادامه هریک را شرح می دهیم:
   1   . ساخت و ساز برخلاف  اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی :در صورتی که بنایی ساخته شده یا در دست احداث باشد و این بنا موجز های لازم از شهرداری را دریافت نکرده باشد و یا اینکه با اخذ موجز،برخلاف موجز ساخت و ساز نماید،با تقاضای شهرداری این موضوع در کمیسیون ماده 100 مطرح شده و از ذینفع خواسته می شود که چنانچه دفاع و توضیحی دارد ظرف 10 روز  به صورت کتبی مطرح نماید،سپس کمیسیون ظرف مدت 1 ماه اقدام به اتخاذ تصمیم در قالب رای بدوی می نماید.
 براساس تبصره 4 ماده 100:اگر اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد؛ کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، بلامانع بودن صدور برگ پایان کار ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.
بنابراین اگر اصول فنی و بهداشتی رعایت نشود حکم به قلع و قمع داده می شود و اخذ جریمه مورد حکم نمی باشد.
   2   . ساخت و ساز مازاد  بر پروانه:در صورتی که مالک بنا مازاد بر مساحت تعیین شده در پروانه ساختمانی ساخت و ساز کند،در این صورت موضوع در کمیسیون ماده 100 مطرح می شود و اگر کمیسیون تخریب مازاد را ضروری نداند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی که در بر خیابان اصلی است یا فرعی، در کوچه باز یا بن بست و… رای به اخذ جریمه صادر می کند.
نکته: جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
حال اگر مالک اقدام به پرداخت جریمه تعیین شده ننماید شهرداری مجدد پرونده را به کمیسیون ارجاع داده و تقاضای تخریب بنا را می نماید.
در رابطه با اراضی تجاری، صنعتی و اداری نیز کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک، رای به اخذ جریمه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی صادر کنددر این صورت شهرداری مکلف به وصول جریمه تعیین شده است.
جریمه تعیین شده در رای کمیسیون ماده ۱۰۰ برای بنا زائد اراضی تجاری، صنعتی و اداری؛ نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.
   3   . تجاوز ساخت و ساز به معابر:در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکند، در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه امر را به کمیسیون ارسال کند.
   4   . عدم احداث پارکینگ و یا ساخت پارکینگ بلااستفاده:در این خصوص  کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، رای صادر نماید.
نکته:در صورت اعتراض مالکین نسبت به رای کمیسیون بدوی ،موضوع در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شده و رای این کمیسیون قطعی می باشد.براساس تبصره 10 ماده 100: در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.

مهلت پرداخت جريمه مقرر در آراي کميسيون ماده 100

ماده 100 شهرداری و تبصره های این ماده در خصوص پرداخت مهلت پرداخت جریمه ،زمان خاصی را مشخص نکرده است ،بنابراین مهلت پرداخت جهت این جریمه ها به صورت نقدی می باشد البته شهردای می توانند برای متخلف پرداخت اقساطی را نیز تعیین نماید.در صورتی مه متخلف نسبت به پرداخت جریمه ها اقدام نماید مشکلی ایجاد نمی شود ولی مشمل زمانی است که متخلف نسبت به پرداخت جریمه ها سرباززده و نسبت به پرداخت انها اقدام نمی کند در این صورت شهرداری موضوع را به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده و کمیسیون باتوجه به تبصره های 2و 3 ماده 100 حکم به تخریب بنا می دهد.

سخن پایانی
کمیسیون ماده 100 یکی از کمیسیون های شهرداری بوده که وظیفه رسیدگی به تخلفات امر ساخت و ساز را برعهده دارد،برای اینکه کمیسیون وارد رسیدگی و صور رای شود می بایست موضوع از طریق شهرداری در این کمیسیون مطرح شود.رای کمیسیون بسته به تخلف صورت گرفته می تواند مبتنی بر اخذ جریمه یا قلع بنا باشد .با توجه به تخصصی بودن قوانین و رویه این قبیل پرونده ها بهتر است افراد از تخصص و دانش وکلای متبحر در این زمینه غافل نشده و در کمترین زمان بهترین نتیجه را دریافت نمایند.گروه وکلای  متخصص و باتجربه داداپ در خصوص پرونده های مرتبط با کمیسیون های شهرداری و بویژه کمیسیون ماده 100 آماده ارائه خدمات مختلف به شما کاربران عزیز می باشد.