خرید و فروش ملک ورثه ای

ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟

ملک ورثه ای ملکی است که صاحب آن فوت شده است و طبق قانون به مالکیت وراث در آمده است. در صورتی که وراث بیش از یک نفر باشند ملک موروثی به مالکیت مشاع آنان در می آید. وقتی که مالک فوت می کند کل اموال  او به متوفی می رسد مگر اینکه وصیت نامه ای رسمی در میان باشد.

مزایای مشاوره با وکیل ملکی در خصوص پرونده‌های ملکی

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

ملک ورثه ای متعلق به همه وراث است و در واقع مشاع می باشد. خرید و فروش ملک  ورثه ای توسط وراث منع قانونی ندارد اما باید برای چنین معاملاتی به نکاتی توجه کرد. برای اینکه یک ملک ورثه ای را خریداری نمایید ابتدا توجه کنید که صاحب ملک چه فردی است. صاحب ملک در اینجا می بایست شخص متوفی باشد بنابراین اگر صاحب ملک همسر یا فرزندان فرد متوفی باشند ملک مورد نظر موروثی نمی باشد. برای اطمینان از این امر سند مالکیت را مورد توجه قرار دهید که دقیقا بنام چه کسی است. در گام بعدی از فروشنده گواهی انحصار وراثت را مطالبه کنید. این گواهی به شما کمک می کند که متوجه شوید که سهم فروشنده چقدر بوده و آیا جزو وراث می باشد یا خیر. پس از اینکه اطمینان حاصل کردید که ملک به نام متوفی بوده و طرف قرارداد با شما ورثه می باشد در گام بعدی می بایست به این نکته دقت کنید که آیا همه وراث موافق با فروش ملک ورثه ای می باشند یا خیر. پس اگر در بین وراث، وارث مخالفی وجود داشته باشد، برای خرید دچار مشکل می شوید. اگر وراث دارای وکیل می باشند حتما در ضمن معامله وکالت نامه آن ها را مورد توجه قرار دهید که معتبر باشد. در نهایت پس از اینکه اطمینان حاصل کردید که جهت خرید با مشکلی روبرو نیستید مفاصاحساب مالیاتی متوفی را بررسی نمایید. که بدهی های مالیاتی متوفی در آن اعلام شده است. از مجموع گفته های بالا می توان به این نتیجه رسید که برای خرید یک ملک ورثه ای می بایست به این نکات توجه کرد:

• احراز مالکیت: 

در زمان معامله می بایست به این نکته توجه داشته باشیم که ملک مورد معامله مربوط به خود مالک باشد. بنابراین اگر ملک مورد معامله مربوطه به وارث باشد می بایست سند به نام متوفی باشد. برای اطمینان از این امر از فروشنده درخواست گواهی انحصار وراثت بنمایید. گواهی انحصار وراثت از طرف شورای حل اختلاف صادر می شود که شامل نام ورثه و میزان سهم هر یک از آنان می باشد.

• گواهی انحصار و وراثت

گواهی انحصار وراثت که از سوی شورای حل اختلاف صادر می شود مهمترین مدرک دال بر مالکیت وراث می باشد. در این گواهی اسم ورثه و سهم هر یک از آن ها مشخص می شود. گواهی انحصار وراثت از سوی دیگر نشان دهنده احتمال وجود وراث دیگری غیر از معامله کنندگان می باشد. 

• بررسی وصیت نامه متوفی

وصیت دو نوع می باشد که شامل وصیت عهدی و تملیکی است. وصیت عهدی به این معناست که متوفی یک یا چند را برای انجام امر یا اموری یا تصرفات دیگری مأمور کند و وصیت تملیکی به معنای این است که متوفی عین یا منفعتی از مالش را بعد از فوت خود به دیگری مجانا تملیک کند. طبق قانون هر فردی می تواند تا یک سوم اموال خود را وصیت کند. در صورتی که فردی به صورت رسمی یا عادی وصیت نامه ای را تنظیم نموده باشد، این امر می تواند موجب تغییر در معاملات وراث گردد.

• بررسی وراث صغیر

در ضمن معامله در صورتی که توجه داشته باشید که آیا در بین وارثین وارث صغیر نیز وجود دارد یا خیر. مقصود از صغیر افراد زیر 15 سال می باشد. اگر در بین وراث صغیری وجود داشته باشد خود صغیر توانایی معامله را ندارد و قیم یا ولی او بنا بر مصلحت او می بایست معامله را انجام دهد. برای این امر قیم باید فروش سهم الارث صغیر را به اداره سرپرستی قوه قضائیه اطلاع داده و در صورت موافقت دادستان سهم صغیر را به فروش برساند.

• بررسی وکالت نامه

در صورتی که وراث در کشور حاضر نبوده و یا اینکه در شهر محل اقامت متوفی ساکن نباشند ممکن است که برای انجام امور خود از وکلا استفاده نمایند. در هنگام معامله حتما دقت نمایید که وکالت نامه ارائه شده به صورت رسمی تنظیم شده باشد بنابراین صرف بیان شفاهی برای معرفی وکیل کفایت نمی کند. برای اینکه وکالت نامه جنبه رسمی پیدا کند باید در دفاتر اسناد رسمی و یا کنسولگری برای افراد خارج از کشور تنظیم گردد. نکته بسیار مهمتر این می باشد که حدود اختیارات وکیل را نیز بررسی نمایید که آیا وکیل مورد نظر اجازه فروش را دارد یا خیر. زیرا ممکن است که وکالت او محدود به امور خاصی باشد. 

• موافقت همه وراث

یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی دقت به این نکته است که حتما همه وراث موافق باشند در صورت عدم موافقت معامله دچار خلل خواهد شد.

• پرداخت مبلغ معامله شده به همه وراث 

معمولا پس از انجام معامله خریدار همه مبلغ را به یکی از وراث می دهد تا بین همه وراث تقسیم کند. اما راه درست این است که خریدار براساس سهم هر یک از آن ها و به صورت مجزا مبلغ را به آن ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی ضایع شدن حق خود نشود.

• بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی

بررسی مفاصاحساب مالیات بر ارث از جمله موارد مهم در معاملات املاک موروثی است علت توجه به مفاصاحساب این است که بدانید ملک خریداری شده در فهرست اموال متوفی قرار دارد یا خیر و اگر ملک در فهرست اموال متوفی نبود از انجام چنین معامله ای خودداری کنید.

جهت فروش یک ملک ورثه ای نیز نکاتی چند حائز اهمیت است:

• وراث باید اطمینان حاصل نمایند که ملک مورد نظر مربوط به متوفی می باشد.
• همگی وراث برای فروش باید موافقت کنند و عدم موافقت یکی از وراث مانع فروش و یا ارجاع به دادگاه برای حل این اختلاف می باشد.
• پرداخت مبلغ معامله شده به تک تک ورثه بر اساس سهم آن ها.
• بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی که حداکثر تا 6 ماه باید توسط وراث ارائه شود و طبق آن بدهی های مالیاتی متوفی مشخص شده و از سهم الارث وراث کم خواهد شد.
• توجه به وصیت نامه متوفی؛ اگر متوفی وصیت نامه ای داشته باشد بعد از فروش باید سهم موصی له کنار گذاشته شود.
• بعد از فروش ملک ورثه ای سهم وراث صغیر به ولی، قیم یا وصی آن ها داده می شود.

مشاوره حقوقی آنلاین در داداپ: بهترین و سریع ترین راه برای کسب نظر از وکلای متخصص

قوانین مزایده ملک ورثه ای

قبل از پرداختن به قوانین مزایده ملک ورثه ای بهتر است که با واژه مزایده و معنای آن آشنا شوید. مزایده به معنای فروش یا حراج چیزی به بالاترین قیمت پیشنهادی می باشد. قبل از پرداختن به مزایده باید ملک توسط کارشناس دادگستری بررسی شده و کارشناس مبلغ حداقلی را تعیین نماید سپس ملک مورد نظر به مزایده گذاشته می شود و در نهایت ملک مال فردی می شود که بیشترین قیمت را پیشنهاد بدهد.  

وقتی ملک ورثه ای به مزایده گذاشته می شود که بین وراث اختلاف باشد و دادگاه برای رفع این اختلاف ملک را به مزایده می گذارد تا با مبلغ به دست آمده سهم هر یک از وراث به آنها داده شود.

در خصوص مزایده ملک موروثی نکات زیر را مورد توجه قرار دهید:

• برای مزایده اول و دوم مبلغ پیشنهادی نباید کمتر از مبلغ کارشناسی باشد.
• جهت مزایده فروش ملک ورثه ای غیر از هزینه آگهی هزینه دیگری را نباید پرداخت.
• اگر یکی از وارثین بخواهد ملک مزایده شده را بخرد باید از دادگاه در این زمینه اجازه بگیرد.
• بعد از خرید ملک ورثه ای در مزایده باید سهم هرکدام از وراث را به خود آنها یا وکیل آنها داد.
• اگر یکی از وراث در خارج مقیم باشد، مزایده با حضور وکیل او انجام می شود.
• در صورت صغیر بودن یکی از وراث، قیم او در مزایده شرکت می کند.

نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای

• ورثه بدون اجازه و موافقت سایر وراث حق فروش ندارند.
• دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی به افراز املاک مشاع موروثی را دارا می باشد.
• پرداخت دیون متوفی قبل از تقسیم ارث ما بین ورثه.
• قتل عمد مانع از ارث بردن می گردد بنابراین اگر در بین وراث کسی با چنین ویژگی باشد از ارث محروم می گردد. مقصود از قاتل در اینجا کسی است که مورث خود را به قتل رسانده است. 

انتقال سند در ملک ورثه ای یا موروثی چگونه انجام می شود؟

بعد از انجام معامله بین خریدار و فروشنده، می بایست فروشنده سند مالکیت را به نام خریدار بزند. اما اگر در این حین فروشنده فوت کند تکلیف خریدار چیست؟

در این صورت باید خریدار به شورای حل اختلاف مراجعه کند و طبق گواهی انحصار وراثت از وراث تقاضا کند که سند ملک را به نام او بزنند و در صورت عدم موافقت آنها دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. در خصوص دادگاه صالح برای رسیدگی به این امر طبق اصول کلی، دادگاهی صالح است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

نکته ای که در اینجا وجود دارد این است که در صورتی که رای دادگاه به نفع خوانده باشد وراث باید ظرف 10 روز ملک را به نام او بزنند و اگر از این کار خودداری کنند به نقاضای سردفتر، نماینده دادگاه به جای وراث این انتقال را انجام می دهد.

مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری