زمین و ملک از جمله کالاهای مهم در زندگی فردی و اجتماعی افراد جامعه است و هرگونه حرکتی در این زمینه باید مبتنی بر یک سری اصول رفتاری منتج از علوم جامعه شناسی، حقوق و اقتصاد باشد. در رابطه بین دولت و مردم، تملک اراضی به دو صورت حاصل می شود به این معنا که گاه این مردم هستند که اراضی متعلق به دولت را تصرف می کنند، و گاه دولت است که اراضی شخصی افراد را متصرف می شود. تصرف املاک اشخاص توسط دولت و شهرداری ها سبب عدم رضایت اشخاص شده و مشکلاتی را ایجاد کرده است. برای حل این نارضایتی ها بهتر است یک پروسه منظم و منسجم تعریف شود تا یک سیستم تملک با حرکتی متعادل ترسیم شود. مقاله پیش رو در خصوص تصرف و تملک املاک اشخاص توسط دولت می باشد البته این تصرفات مبتنی بر قوانین و مقررات می باشد.
ماهیت حقوقی تملک اراضی
تملک اراضی توسط شهرداری و دولت در صورتی به عمل می آید که ملک شخص در مسیر اجرای طرح قرار گرفته باشد، منظور از طرح هم به بیان ساده، برنامه مصوب دستگاه های اجرایی و دولت به معنای عام و شهرداری ها به مفهوم اخص می باشد، هدف از این تصرف و تملک نیز برای اجرای عملیات عمرانی ،نظامی و عمومی مانند احداث پارک، احداث بزرگراه و حتی ساخت پادگان نظامی است، و سبب می شود که ملک اشخاص توافقاً و یا گاهاً به قهر و غلبه از تصرف و مالکیت آنها خارج شده و به ملکیت دولت در بیاید هرچند که رضایت باطنی در میان نباشد.
ماهیت حقوقی توافق شهرداری با مالکان املاکی که ملک آنها در مسیر اجرای طرح های این سازمان قرار دارد چیست؟
اینگونه باید گفت که ماهیت این توافق ها قراردادخصوصی نبوده بلکه از نوع تملک و مبتنی بر قواعد عمومی می باشد. زیرا: اولا دیدگاه تملک با مبانی فقهی که بنیان قوانین کشور را تشکیل می دهند، هماهنگی بیشتری دارد؛ و ثانیا، نتایج حاصل از این دیدگاه، حقوق عموم شهروندان و مالکان را بهتر و بیشتر تأمین می نماید زیر مالکان از پرداخت مالیات بر انتقال معاف می شوند.
شرایط تملک اراضی توسط دولت و شهرداری چیست؟
شرایط تملک اراضی اشخاص توسط دولت و شهرداری در ماده 1 و 2 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت بیان شده است براساس ماده 1 این قانون: هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه ها یا مؤسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداریها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و سازمان‌هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس «دستگاه اجرائی» نامیده می‌شوند، به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً وسیله «دستگاه اجرائی» یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد «دستگاه اجرائی» می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.
ماده 2 این قانون بیان می دارد که: برنامه های مذکور در ماده یک شامل برنامه هائی است که اجرای بموقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرائی» لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرائی همان «دستگاه اجرائی» برسد.
تبصره : دستگاه اجرائی موظف است برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تائید وزارت کشاورزی و عمران روستائی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استان‌ها رسیده باشد.
نکته:در صورتی که شرایط فوق رعایت نشود اشخاص می توانند علیه دولت و شهرداری اقدام حقوقی به عمل آورند.
ملک موضوع تملک اراضی توسط دولت و شهرداری
ملک موضوع تصرف ویژگی خاصی ندارد زیرا ممکن است:
- مربوط به شخص حقیقی باشد یا حقوقی
- دارای ابنیه باشد یا نباشد.
- مشاع یا مفروز باشد.
- کاربری مسکونی داشته باشد یا مزروعی و ...
- دارای حق کسب و پیشه باشد یا نباشد.
مسائل مربوط به تعیین قیمت ملک در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری
مهم ترین اصل در معاملات بین اشخاص توافق می باشد بنابراین اگر بین مالک و دولت و شهرداری توافقی در خصوص قیمت پرداختی حاصل شود برمبنای توافق صورت گرفته عمل می شود، اما اگر در این خصوص بین آنها توافقی حاصل نشده باشد، سوال این است که معیار قیمت پرداختی به مالک چیست؟ براساس ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت : ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات‌طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها، همچنین براساس ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاك و اراضي مورد نياز شهرداري هامصوب 1370 :در كليه قوانين و مقرراتي كه شهرداريها مجاز به تملك ابنيه، املاك و اراضي قانوني مردم مي باشند در صورت عدم توافق بين دولت و مالك، قيمت ابنيه، املاك و اراضي بايستي به قيمت روز تقويم و پرداخت شود.قيمت روز توسط هيأتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري و مورد وثوق كه يك نفر به انتخاب دولت و يك نفر به انتخاب مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين مي باشد تعيين خواهد شد، رأي اكثريت هيأت مزبور قطعي و لازم‌الاجرا است، در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملك، اقدام به معرفي كارشناس خواهد نمود.
سؤال: با توجه به مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال 1358 شورای انقلاب، آیا بهای ملکی که در طرح یکی از مراجع دولتی یا شهرداری قرار گرفته است، با توجه به قیمت روز و با در نظر گرفتن اینکه ملک در طرح است تعیین می‌شود یا خیر؟
- نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین، شماره 553/7- مورخ 2/1/1381
- «بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن بنا به مورد، به قمیت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداریها، به قیمت روز تعیین و پرداخت شود نه با لحاظ تاثیر طرح مورد نظر.»
این نظریه در واقع عقیده کسانی را که قیمت عادله روز را همان قیمت روز می‌دانند رد می‌کند وطبق این نظریه برای املاک مورد نیاز شهرداریها قیمت روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر و برای بقیه موارد قیمت عادله روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر می‌باشد.
شرایط تملک فوری املاک توسط دولت و شهرداری ها چیست؟
گاهی طی فرآیند تملک مبنی بر مذاکره با مالک و مسبوق بر آن ابلاغ مراتب به او زمان بر است در حالی که نیاز دستگاه صاحب طرح فوریت دارد، لذا مقرراتی وضع شده تا ضمن رعایت حقوق مالک، دستگاه مورد نظر سریعتر و آسان تر ملک واقع در طرح را تملک و تصرف نماید. ماده 9 از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و نظامی دولت، شرایط عمومی تملک اراضی توسط دولت و شهرداری در این باره مقرر داشته است:
«در صورتیکه فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرائی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران ناپذیری گردد، «دستگاه اجرائی» می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن «دستگاه اجرائی» مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.
تبصره- «مالک یا صاحب حق می‌تواند در صورت عدم پرداخت بها در مدت مذکور با مراجعه به دادگاه صالحه درخواست توقیف عملیات اجرائی را تا زمان پرداخت بها بنماید، و محاکم صالحه به موضوع خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می‌نماید و در صورت پرداخت قیمت تعیین شده بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرائی بعمل خواهد آمد.»
مرجع رسیدگی به شکایت از اقدامات تملیکی شهرداری و دولت
در صورتی که مالک اراضی تصرفی توسط دولت و شهرداری خواهان دریافت قیمت و بهای ملک باشد در این صورت دادگاه حقوقی به موضوع رسیدگی می کند اما چنانچه مالک به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی تقاضای ابطال تملک را داشته باشد دیوان عدالت اداری در این خصوص صالح به رسیدگی می باشد.
نتیجه ابطال تملک اراضی توسط دولت و شهرداری چیست؟
ممکن است تملک و اقدامات تملکی با حکم قضایی ابطال گردد و از طرفی در آن ملک بنا و مستحدثاتی ایجاد شده باشد؛در این فرض اجرای احکامی مانند قلع و قمع موجب بروز خسارات فراوانی می گردد. به خاطر همین پیامدهای حقوقی و اقتصادی قانونگذار در سال 1388 تبصره ای را به ماده یک لایحه نحوه خرید و تملک اراضی به شرح زیر الحاق نموده است: در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاه‌های اجرائی مبنی بر مالکیت قانونی (اعم از این که به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده یا نشده باشد) به موجب احکام لازم الاجراء قضائی ابطال گردیده یا می گردد، دستگاه مربوطه موظف است املاک یاد شده را به مالک آن مسترد نماید لکن چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرارگرفتن اراضی مذکور در طرح های مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد دستگاه اجرائی ذی ربط می تواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید. در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر خلع ید یا قلع و قمع صادر شده باشد دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرائی دستور توقف اجرای حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرائی ذی‌ربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده اقدام نماید.
عدم اجرای طرح دولتی یا شهرداری چه اثری دارد؟
در تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ممکن است علی رغم تصویب طرح و قرار گرفتن ملک در طرح، دستگاه صاحب طرح برای تصرف و تملک عملی اقدامی ننماید. این تعلیق حقوق مالکانه مشکلاتی را برای مالکین ایجاد نمود و محملی شد برای کم کاری دستگاه صاحب طرح، لذا قانونگذار در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ با اصلاحات سال ۱۳۸۰مقرر داشت:
کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرائی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
تبصره ۱ – در صورتیکه اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتیکه کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و‌تجدید بنا را ندارد.
تبصره ۲ – شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره ۱ مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تأسیسات موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد، و در زمانی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح مزبور باشد، به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود. بنابراین در این باره نیز می توان علیه شهرداری یا دستگاه مجری طرح شکایت نمود.
سخن پایانی
تصرف و تملک املاک اشخاص توسط دولت و شهرداری ها می بایست مبتنی بر قانون و مقررات و همچنین پرداخت حقوق صاحب ملک باشد، در صورتی که دولت و شهرداری براساس مقررات اقدام ننماید و یا اینکه حق مالک را پرداخت نکند مالک می تواند پیگیری و احقاق حق نماید.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
دانلود اپلیکیشن دیده بان هشتم
با قابلیت های ویژه در آخرین بروزرسانی
کلیه قوانین و مقررات و آئین نامه ها
نظریات مشورتی
آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور
و همچنین مژده به داوطلبان آزمون های حقوقی برگزاری آزمون های حقوقی تمامی مقاطع تحصیلات تکمیلی و همچنین آزمون های کانون و مرکز وکلا و سردفتری و قضاوت و .......
نسخه ios : قابل نصب در مارکت های سیب اپ ، آی اَپس و اناردونی
https://sibapp.com/applications/md8-1
____________________________
https://anardoni.com/ios/app/k-yNehEiW
____________________________
____________________________
نسخه تحت وب
____________________________
نسخه اندروید در گوگل پلی
____________________________
لینک کافه بازار
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری