تفکیک به معنی جدا کردن می باشد و در اصطلاح علم حقوق تفکیک به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر است، در خصوص تفکیک آپارتمان ها باید گفت که بعد از اتمام پروسه ساخت و ساز و دریافت گواهی پایان کار از شهرداری، نوبت به دریافت صورت مجلس تفکیکی می رسد، صورت مجلس مربوطه شامل مشخصات هر یک از واحدها از جمله،مساحت، حدود اربعه (یعنی جهت شمال، جنوب، شرق و غرب) ،شماره گذاری،و همچنین تعیین پارکینگ، و انباری در صورت وجود می باشد. لازم به ذکر است که در صورت مجلس تفکیکی مالکیت واحدها مشخص نمی شود در واقع صورت مجلس مذکور مقدمه ای برای تقسیم نامه و صادر کردن سند مالکیت است.
تفکیک چیست؟
تفکیک در لغت به معنی جدا کردن و در اصطلاح ثبتی، تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر می باشد، تفکیک در واقع عملی است اداری که توسط اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود، برای اینکه تفکیک حاصل شود می بایست متقاضی تفکیک درخواست خود را همراه با گواهی پایان کار به دفاتر اسناد رسمی تحویل دهد و دفتر مربوطه درخواست متقاضی را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه دهد تا درنتیجه آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شود.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
به طور کلی، به سندی که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود و مشخصات بخش های تفکیکی را تعیین می کند، صورت مجلس تفکیکی گفته می شود، صورت مجلس تفکیکی صرفاً به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن ها و شماره گذاری آن ها می‌پردازد، صورت مجلس مربوطه به مالکیت خصوصی اشخاص نمی پردازد،در صورتی که کل ملک متعلق به یک شخص باشد بعد از تفکیک نیز کل قطعات متعلق به او می باشد اما اگر ملک مشترک بین چند شخص باشد و حالت اشاعه داشته باشد پس از تفکیک هر یک از آنها مالک قدرالسهم تفکیک شده خود خواهد بود .
نکته:تفکیک با افراز متفاوت است، در واقع افراز مربوط به ملکی می باشد که مشاع می باشد در حالی که تفکیک هم در ملک اختصاصی و هم مشاع رخ می دهد و مراد تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است.
چگونه صورت مجلس تفکیکی برای ملک خود بگیریم؟
متقاضی دریافت صورت مجلس تفکیکی می بایست با به همراه داشتن مدارک هویتی خود به همراه سند مالکیت ,(نقشه تفکیکی در صورت تفکیک عرصه )و گواهی پایان کار ساختمان به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس را ارائه نماید. پس از وصول درخواست مربوطه سردفتر نسبت به ارسال تقاضا به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اقدام می کند. اداره ثبت محل وقوع ملک پس از وصول درخواست نسبت به اعزام نماینده خود به همراه نقشه بردار جهت بررسی وضعیت ملک و تطبیق با گواهی پایان کار اقدام نموده و در نهایت در صورت نبودن مانع نسبت به صدور صورت مجلس تفکیکی اقدام می نماید.
نکته:درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی نیازمند ارائه گواهی پایان کار ساختمان است.
نکته:براساس ماده ۱۵۰ قانون ثبت؛ هر گاه مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشت، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی‌نفع براساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد.
نکته :در صورت ساخت آپارتمان توسط فروشنده و عدم اخذ صورت مجلس تفکیکی توسط او، خریدار می تواند نسبت به طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.
نکته : ارائه گواهی پایان کار در خصوص آپارتمان و بنا می باشد و در خصوص تفکیک زمین مصداق ندارد.
بنابراین مدارک لازم برای صدور صورت مجلس تفکیکی از قرار ذیل است:
- مدارک شناسایی از قبیل: شناسنامه و کارت ملی
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان در خصوص تفکیک اعیان
- گواهی عدم تجاوز ملک به خیابان ها، حریم و املاک دیگران
- ارائه نقشه شهرداری در خصوص تفکیک عرصه
- ارائه سند مالکیت
چرا باید برای آپارتمان صورت مجلس تفکیکی را دریافت نمود؟
اگر مالک بخواهد هریک از واحدها را بفروش برساند، چون واحدها دارای سند جداگانه نمی باشند، لذا قادر به فروش واحد های آپارتمانی خود نمی باشد، لذا به همین دلیل مالکان، درخواست تفکیک واحدهای آپارتمانی را یکدیگر خواستار می شوند، تا بتوانند برای هریک از واحدها سند جداگانه ای دریافت نمایند، تا در فروش و تنظیم سند آن، با مشکلی مواجه نشوند.
فروش املاک تفکیکی
پس از انجام مراحل تفکیک رونوشتی از اسناد تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود، و هر زمان مالک قصد انتقال و فروش ملک تفکیکی را داشت با مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی درخواست انتقال ملک تفکیکی را ارائه می دهد. سر دفتر هم با ثبت نقل و انتقال در دفتر انتقالات سند مالکیت گزارشی از انتقال را برای اداره ثبت اسناد ارسال می کند تا خریدار بتواند سند مالکیت را دریافت نماید.
چگونگی صدور سند مالکیت برای قطعات تفکیکی
بر اساس ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت در صورتی که املاک تفکیکی بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات جدا سازی شده یا آپارتمان تفکیک شود در صورت تقاضای صاحب یا صاحبان اداره ثبت می بایست بر اساس صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را ذیل ثبت ملک و بقیه را در صفحات دفتر متمم یا دفاتر جاری ثبت کند و با باطل نمودن اسناد مالکیت اولیه برای هریک از قطعات جداگانه سند مالکیت صادر کند.
طرح دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
در خصوص فروش آپارتمان ها بدون دریافت صورت مجلس تفکیکی باید گفت که درصورتی که شخصی آپارتمانی را ساخته و سپس آن را فروخته و یا پیش فروش کرده اما هنوز نسبت به تفکیک واحدها و دریافت صورتمجلس تفکیکی اقدامی ننموده است با توجه به اینکه نقل و انتقال اموال غیرمنقول از طریق سند رسمی، رسمیت بیشتری خواهد داشت و برای دریافت سند رسمی باید صورتمجلس تفکیکی دریافت گردد خریدار می تواند زمانی که فروشنده از اخذ صورت مجلس مربوطه خودداری نمود به طرح دعوای الزام فروشنده به اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند بپردازد. لازم به ذکر است در صورتی که گواهی پایان کار دریافت نشده باشد ابتدا باید الزام فروشنده به اخذ گواهی پایان کار دریافت شود و یا به صررت توامان با طرح دعوای اخذ صورت مجلس تفکیکی این خواسته نیز مطرح گردد.
سخن پایانی
تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک بوده و با افراز که در خصوص تقسیم مال مشاع بوده،متفاوت می باشد.دریافت سند برای آپارتمان نیازمند اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد در واقع می توان اینگونه بیان کرد که اخذ صورت مجلس مقدمه انتقال مالکیت و دریافت سند می باشد.
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری