تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست؟

 با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر، مستاجر می بایست نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام نماید در غیر این صورت برای موجر این حق وجود دارد که با مراجعه به مراجع قانونی نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. تخلیه ملک به صورت دستور تخلیه و حکم تخلیه انجام می گیرد و برخلاف باور عمومی این دو مقوله از نظر صدور و اجرا متفاوت از دیگری اند، در مقاله پیش رو به تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه خواهیم پرداخت.

 تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه

 بهترین و راحت ترین طریق ممکن برای تخلیه ملک، وقوع صلح و سازش مابین موجر و مستاجر می باشد، در صورتی که بین موجر و مستاجر توافق و سازشی حاصل نشد موجر می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق دستور یا حکم تخلیه اقدام نماید. حکم تخلیه با دستور تخلیه متفاوت می باشند و تفاوت این دو در صدور و اجرا می باشند.

مقصود از تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه از حیث، صدور این است که براساس ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مرجع صدور هر دو شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد، اما در خصوص دستور تخلیه مرجع تجدیدنظری وجود ندارد و دستور قاضی شورا در خصوص تخلیه قطعی می باشد در حالی که در خصوص حکم تخلیه پس از رسیدگی شورا و صدور رای، امکان تجدید نظر و رسیدگی در دادگاه عمومی وجود دارد.

برای اینکه دستور موقت صادر شود و پروسه رسیدگی کوتاه تر شود، لازم است:

1.  قرارداد اجاره کتبی بوده و توسط دوشاهد امضاء شده باشد.
2.  حق سرقفلی از طرف موجر به مستاجر تملیک نشده باشد.
3.  در اجاره نامه مدت مشخص شده و به پایان رسیده باشد.

نکته: با لحاظ شرایط فوق، صدور دستور تخلیه فوری املاک تجاری هم به استناد ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف کشور در صلاحیت شوراست، اما به شرطی که "دعوا حاوی ادعایی در خصوص حق سرقفلی یا کسب و پیشه نباشد" چون دعاوی سرقفلی و کسب و پیشه به صراحت بند ب ماده فوق از شایستگی رسیدگی شورا خارج، و در صلاحیت دادگاه است. 

در صورتی که قرارداد اجاره فاقد هریک از شرایط مذکور باشد برای تخلیه امکان دستور تخلیه وجود نداشته و موجر می بایست نسبت به ثبت دادخواست و طی مراحل و سپس اخذ حکم تخلیه اقدام نماید.

علاوه بر صدور، دستور تخلیه و حکم تخلیه به لحاظ اجرا نیز از هم متمایز و متفاوت می باشند.

تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه به لحاظ اجرا از قرار ذیل می باشد:

1. برای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه نبوده در حالی که حکم تخلیه نیاز به صدور اجرائیه دارد.
2.  برای دستور تخلیه مامور ابلاغ ظرف 24 ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ نموده و نسبت به اخذ رسید اقدام می نماید، در صورت استنکاف مستاجر از دادن رسید این موضوع را در ابلاغ نامه درج می کند و به مستاجر اخطار می دهد که ظرف 3 روز نسبت به تخلیه اقدام نماید، در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، مامور اجرا حتی در نبود مستاجر و وجود اثاثیه وی در ملک، نسبت به تخلیه و انتقال اثاث او به نزدیک ترین انباری که به تین منظور تهیه شده، اقدام می نماید.

در خصوص حکم تخلیه، وضع بدین منوال است که با پس از صدور حکم و قطعیت رای و سپس صدور اجرائیه و ابلاغ حکم به مستاجر، به وی اخطار داده می شود که نسبت به تخلیه ملک ظرف 10 روز اقدام نماید، در صورت خودداری مستاجر از تخلیه، با واریز و تودیع مبلغ ودیعه توسط موجر به حساب دادگستری (در صورتی که سابقاً مبلغ واریز نشده باشد) حکم تخلیه توسط مامور اجرا انجام خواهد شد.

نکته: در صورت اثبات تخلف شرایط ضمن عقد و یا نپرداختن بیش از 3 ماه متوالی اجاره نمی توان از دستور تخلیه فوری بهره گرفت بلکه در این مورد نیز باید دادخواست الزام به تخلیه عین مستاجره ثبت گردد.

نکته: در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه و عدم امکان تخلیه عین مستاجره، امکان دادن مهلت حداکثر به مدت یک ماه توسط مرجع قضایی برای مستاجر وجود دارد.

سخن پایانی

گرچه تخلیه ملک از طریق حکم یا دستور تخلیه در نهایت موجر را به هدف خود می رساند اما برای اینکه با پروسه طولانی قضایی مواجه نشده و راحت تر نسبت به تخلیه ملک خود اقدام نمایید بهتر است که شرایطی که سبب می شود نسبت به اخذ دستور تخلیه امکان اقدام باشد را در قرارداد خود لحاظ و رعایت نمائید به همین منظور مشاوره با "وکیل متخصص" در زمینه قراردادنویسی بسیار حائز اهمیت می باشد.