مصادره ملک توسط بانک در چه صورتی اتفاق می افتد؟
در صورتی که وام گیرنده اقساط وام خود را نپردازد و یا اینکه بدون فک رهن ملک رهنی را منتقل کند بانک نسبت به مصادره اقدام می نماید که در ادامه به شرح آن می پردازیم:
1 . فروش ملک بدون فک رهن یا پرداخت اقساط
براساس مقررات جدید در صورتی که فردی مالک ملکی باشد می تواند از تسهیلات بانکی جهت خرید و تعمیرات ملک مورد نظر استفاده نماید و تعهد کند که اقساط وام دریافتی را در سررسید معین پرداخت کند. در صورتی که فرد موردنظر ملک را به دیگری منتقل کند در حالی که مالک اقساط معوقه داشته باشد یا فک رهن صورت نگرفته باشد بانک می تواند ملکی را که در وثیقه بانک می باشد را مصادره کند و از محل آن از طریق مزایده برای دریافت طلب خود استفاده کند..
2 . عدم پرداخت اقساط
درصورتی که مالک ملک از بانک وام دریافت کرده باشد و سند مالکیت را به عنوان وثیقه در نزد بانک قرار داده باشد در صورت تعویق در پرداخت اقساط بانک می تواند از محل وثیقه طلب خود را وصول کند.
در چنین مواردی بانک بر اساس قانون ثبت و آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، پرونده را به دایره حقوقی ارجاع می‌دهد. دایره حقوقی نیز توسط دفترخانه پس از طی تشریفات مزایده، خانه را برای فروش به مزایده می‌گذارد. چنانچه ارزش خانه از مبلغ وام بیشتر باشد، مابه‌التفاوت به مالک بازگردانده می‌شود، ولی اگر مبلغ مزایده کمتر از اقساط و بدهی مالک باشد، مالک ملزم به پرداخت مابقی آن خواهد بود.
درصورتی‌که پس از مراحل قانونی، خانه به تملک بانک درآید، بانک می‌تواند طبق قانون با ارسال صورت‌جلسه و امضای رئیس اجرایی ثبت، سند خانه را به نام خود منتقل کند.
نکته حائز اهمیت این است که خریداران برای اینکه در دام مصادره اموال به دلیل عدم فک رهن و معوقات پرداخت اقساط فروشنده مواجه نشوند بهتر است هنگام خرید ملک طبق مراحل قانونی و با آگاهی کامل عمل کنند. به همین منظور بهتر است با یک قولنامه رسمی در دفاتر املاک معتبر قرارداد خود را ثبت کنیدو از اینکه سند در رهن بانک است و فک رهن شده یا نه اطمینان حاصل کنند.
بیشتر بخوانید: ماده 56 قانون منابع طبیعی
مراحل مزایده ملک توسط بانک
در لغت مزایده به معنای پیش‌فروش و هم‌افزای است. ازنظر حقوقی نیز مزایده روشی است برای فروش کالا و خدمات به‌صورت عمومی، که طبق اصول آن فردی که بیشترین قیمت را پیشنهاد بدهد برنده می‌شود. مزایده نقطه عکس مناقصه است. در مورد املاک مصادره شده توسط بانک نیز، عمل مزایده انجام می‌شود. البته قبل از اجرای مزایده قیمتی به‌عنوان قیمت پایه توسط کارشناس مربوطه تعیین و ثبت می‌شود.
بهتر است که زمان اجرای مزایده مشخص باشد و در آگهی مزایده می بایست نوع و مشخصات اموال مصادره شده، روز و ساعت و محل برگزاری و قیمت مزایده‌ای آن درج می‌شود. سپس قیمت خانه و ملک مورد نظر به طور دقیق ارزیابی می شود و بانک می بایست طی 2 ماه تقاضای مزایده کند. بانک موظف است پس‌از ارزیابی و تقاضای مزایده در فاصله‌ی زمانی کمتر از ۲۰ روز مانده به برگزاری مزایده نسخه‌ای از مزایده را جهت اطلاع عمومی منتشر کند.
نکته حائز اهمیت این است که در زمان اجرای مزایده دادستان باید حضور داشته باشد.
همان‌طور که قبلا بیان کردیم بانک می‌تواند ملک مصادره‌ای خود را برای فروش به مزایده بگذارد، درصورتی‌که مبلغ فروش بیشتر از طلب خود باشد مابقی را به مالک خانه بازمی‌گرداند. در مقابل چنانچه مبلغ فروش کمتر از بدهی شخص به بانک باشد، طبق قانون موظف می‌شود مابقی بدهی خود را به بانک پرداخت کند.
اگر قیمت ملک مورد مزایده بعد از مدتی به دلایل مختلفی نوسان قیمت پیدا کند ،در زمینه قیمت روز ارزیابی مجدد اعمال می شود و اگر بدهی مالک در راستای گذشت زمان تغیییر یابد، وام‌گیرنده موظف است مبلغی اضافی را به بانک پرداخت کند. در چنین صورتی بانک می‌تواند طبق قانون سایر اموال شخص را توقیف و وی را ممنوع‌الخروج کند.
علاوه بر بانک وام گیرنده هم می تواند تقاضای ارزیابی مجدد را براساس قانون درخواست کندد. رئیس اداره اجرایی نیز موظف است به درخواست او رسیدگی و در صورت داشتن شرایط لازم، دستور ارزیابی مجدد و تعیین قیمت جدید ملک را صادر می کند.
روش های جلوگیری از مصادره ملک توسط بانک
در صورتی که مالک مالک مورد مصادره بخواهد از مصادره ملک خود توسط بانک جلوگیری کند می تواند از دو طریق فک رهن ملک خود و تعویض وثیقه استفاده نماید که در ادامه هریک را مختصرا شرح می دهیم:
1 . فک رهن:
فک رهن به معنی خارج کردن سند از رهن بانک می باشددر صورتی که مالک ملک بخواهد از سندی که در رهن بانک می باشد فک رهن کند می بایست یا طلب خود را به طور کمال و تمام به بانک پرداخت کند و تسویه نماید یا اینکه بانک از بدهی فرد مورد نظر چشم پوشی کند.
البته لازم به ذکر است که در برخی موارد به دلیل برهم خوردن قرارداد فی مابین طرفین از ملک رهن گذاشته شده رفع اثر شده و از رهنیت بانک خارج می شود.
2 . به وثیقه گذاشتن ملک دیگر
اگر مالک بخواهد از ملکی که در رهن بانک است رفع اثر کند می بایست ملک دیگری را به جای ملک قبلی در رهن بانک بگذارد طبق قانون با دستورالعمل‌های مشخص، شرایط تعویض وثیقه را فراهم نماید. در این صورت بانک وثیقه جدید را جایگزین وثیقه قبلی خواهد کرد. در این صورت فرد باوجوداینکه ملزم به پرداخت اقساط خود است، اما می‌تواند ملک را به فروش برساند.
جهت مشاوره با وکیل ملکی میتوانید از وکلا مجربی که در داداپ به شما پیشنهاد میکنیم کمک بگیرید.
نقش وکیل در مصادره ملک توسط بانک
استفاده از وکلا در زمان مزایده توسط بانک سبب سرعت روند انجام مزایده و کاهش اشتباهات احتمالی می شودو از طرفی حقوق طرف مقابل نیز رعایت می گردد .وکلای داداپ آماده ارائه خدمات به کاربران در زمینه مصادره اموال می باشد.
سوالات متداول در مورد تصرف ملک توسط بانک
1 . آیا مناقصه همان مزایده است؟
خیر، برخلاف باور عمومی بین این دو تفاوت وجود دراد در مزایده بالاترین قیمت پیشنهادی سبب پیروزی در مزایده می شود درحالی که در مناقصه کمترین مبلغی که پیشنهاد می شود برگ برنده می باشد.
2 . آیا امکان مصادره کل اموال مرتکب جرم وجود دارد؟
بله، براساس قانون در صورتی که شخص حقوقی با هدف ارتکاب جرم تاسیس شده باشد یا هدف خود را به ارتکاب جرم تغییر دهد،کلیه اموال مصادره خواهد شد.
3 . قیمت پایه مزایده چطور مشخص می شود؟
برای تعیین حداقل پایه در مزایده به نظر فروشنده توجه می شود و حداقل مبلغی که براساس آن حاضر به فروش ملک موردنظر می باشد مبنا قرار می گیرد.
در صورتی که فردی مرتکب جرمی شود و در نتیجه ارتکاب جرم مالی را به دست آورده باشد اموال او به دستور مقام قضایی مصادره می شود.مصادره به معنای جریمه کردن می باشد.البته گاهی مصادره مال توسط بانک و جهت عدم پرداخت اقساط و فک رهن صورت می گیرد. به صورت کلی مصادره در صورتی اعمال می شود که فردی مالی را از طریق غیرشرعی و غیرقانونی به دست بیاورد. مصادره اموال به دو نوع عام و خاص تقسیم می شود در مصادره خاص تنها مالی که از طریق جرم به دست آمده است مصادره می شود در حالی که در مصادره عام تمامی اموال مرتکب جرم مصادره خواهد شد.تفاوتی که بین ضبط اموال و مصادره آنها وجود دارد در این است که هدف از مصادره اموال مجازات مجرم می باشد و مال به طور دائم از مالکیت مجرم خارج می شود در حالی که ضبط اموال در برخی موارد جهت تامین حقوق بزه دیده اعمال می شود.در ماده 214 قانون مجازات اسلامی بیان شده است که مجرم موظف است که در صورت موجود بودن، عین مال کسب شده از راه تخلف را به صاحبش واگذار کند. در صورتی که آن دارایی موجود نباشد، موظف است مثل آن را پرداخت کند و در صورت عدم امکان رد مثل، معادل همان مبلغ را به صاحبش رد نماید. ضمن اینکه باید از پس پرداخت جریمه و خسارات وارده نیز برآید.
بیشتر بخوانید: اسقاط کافه خیارات
تنظیم اظهارنامه
مشاوره حقوقی حضوری